专业解读

摘要：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条将部分售房广告视为要约。简言之，售房广告即使未写入商品房买卖合同，也可能被视为合同内容。对于房地产企业来说，此解释蕴含了被起诉尤其是引发集团诉讼和集团索赔的法律风险。 

一、售房广告的法律性质

绝大多数开发商在销售策划时都会出于商业运作上的考虑而在销售广告中对楼盘的优势及功能进行一定程度的突出表述，如果所有销售广告中的承诺都将成为合同的内容，就必须履行完成，否则就会承担违约责任，这显然对开发商是非常不利的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”根据该规定，售房广告可作为合同内容的前提条件有三个：

（1）在开发规划范围内。

（2）说明和允诺具体确定。例如，所售房屋的结构型式、户型、空间尺寸等，都是具体、明确的，应视为具备了要约的条件。

（3）广告所作的说明和允诺，对订立合同和房价的确定有重要影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则是要约邀请，不用必须履行。

二、常见售房广告的法律效力

（1）开发商具体确定的内容具有绝对的法律效力，需要承担履约责任。例如房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等，其法律效力必然是确定的。按照《解释》规定这些内容即使未写进合同中亦应当视为合同内容，具有法律效力。

（2）内容较具体，但还需写进合同后才具有法律效力的内容。如 “进口电梯”、“纯澳洲进口卫浴”、“24小时保安”等，这些内容只有在正式签订的合同中进一步明确后，如卫浴电梯的产地、型号、品牌等，开发商才承担相应的履约责任。

（3）非具体确定的内容一般不具有法律效力。如售楼广告中常见的“温馨家园”、“依山傍水”、“商机无限”等，这些广告内容只能算作要约邀请，目的是为了吸引购房者向自己发出要约。到底是不是温馨家园、商机无限就需要购房者通过自己的考察作出判断，不能仅听广告中一面之词，这类广告内容不具有法律效力。

三、法律建议

司法实践中，对于如何判断“具体确定”以及“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”均没有规定具体的客观的标准。一旦发生诉讼，如何判断将在很大程度上取决于法官对上述规定的理解。因此，建议如下：

（1）在明显位置进行提示。使用提示语避免广告内容构成要约，在广告资料中采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等进行提示。如，本售楼书为要约邀请，并不视为商品房买卖合同的内容或交房标准和条件，最终以商品房买卖合同的约定为准。对政府规划中待建的项目如地铁、轻轨、公园、公交线路等的介绍，应提示“以上信息来源于……最终以政府的实际规划为准”。

（2）谨慎发布具体确定的广告合同。按照最高院的司法解释，对合同订立和价格确定有重大影响的因素，在广告与宣传材料中应特别注意，在核实确定后后才能发布。例如，占地面积、容积率、总户数、绿化率、绿地面积、户型结构（建筑面积、露台、飘窗、阳台）等。

（3）发布内容要符合法律规定。特别是在2015年9月1日起新《广告法》的实施，应避免对户口、就业、升学做出具体、明确的承诺，例如“入住某某社区，享受中国一流名校教育”。这些内容会因违反法律规定而受到相关部门的行政处罚。同时，避免侵犯人身权，广告中需要使用他人肖像或姓名的，应当征得当事人书面同意。