专业解读

随着二手房买卖中相关诉讼案件频发，北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队希望能以此文给当事人提供一些法律提示，从而最大限度规避相关风险。

一、相关附随费用的问题

风险提示点：

1.二手房买卖当事人对房屋交接前涉及该房屋的物业、暖气、水电、煤气、电话、电视有限、维修基金等费用的结清有约定的，依约定处理。出卖人应缴而未缴上述费用的，买受人在垫付后可向出卖人追偿。

2.现状出售的二手房，应对交接条件作出约定，详细清点待移交的设备设施，明确各项应付费用（如水电、煤气、电话、电视有线、物业费、供暖费等）的缴纳义务，并在实际履行交接时，按列明的清单清点、检验，对设施、设备缺省或影响使用的功能缺陷，应在清单中预先告知，以免事后起纠纷。买受人无证据证明存在上述未结清费用，不能以出卖人为提供相关交费凭证拒绝履行自己后履行义务。在买受人未垫付上述应由出卖人缴纳的费用情况下，无权向出卖人行使追偿权。（有法院判例双方虽在合同中约定“合同签订前甲方（卖方）涉及该房屋的一切费用、债权、债务、暖气费、物业管理费等甲方须结清”，卖方未缴纳维修基金，买方也未垫付，法院认为在双方之间未实际产生债权债务，故买方不能以卖方未缴纳维修基金而据不交剩余房款）

3.以他人名义存款作为交房保证金，并自行持有存单，以此达到质押担保目的但又未办理登记备案手续的，存在他人通过挂失取款的风险。

二、房屋交接处理中的问题

风险提示点：

1.“交钥匙”与“交房”非同一概念，交了钥匙并不等于交付房屋，往往出卖人交了钥匙，但因租赁关系或共有关系或其他原因，导致对出卖房屋有异议的案外人或第三人占据房屋，不予交付，而此情况下，是否出卖人承担责任或有能力解决实际交房问题，皆不明确。二手房签约前，买受人对房屋内居住人员的情况应有所了解，对是否影响合同生效后的履行存在障碍应由判断。故二手房买卖合同中应对出卖人的全面履行交房义务及违约责任约定明确。

2.对于明确约定“现状”交付的二手房，对未来房屋交付的“现状”，应尽可能详细地事先列明交接清单，此外，还应列明交接家私家电或其他设施的价值，以免交接时发现破坏或缺失，为提起损害赔偿标准提供依据，否则，因无法举证可能导致诉请被驳回。

3.因履行法院生效判决而为房屋腾退、交付义务，为防止强制腾退义务人为破坏，对房屋现状的确认、交钥匙及验房最好具有公信力的第三方参与，起到证据保护的见证作用，同时对现场情况最好有照片说明，否则导致责任无法认定。房屋交付前出于报复故意毁坏门窗锁及装修，导致非现状移交，如经鉴定非自然损坏而系人为破坏，可能产生不菲的修复费用及评估费用。

4.买受方对二手房进行现场勘查及验收时，注意查看房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕和渗漏，尤其阳台、卫生间附近地板是否潮湿发霉，门窗的通风、采光状况是否良好，管线灯座是否正常，主体承重结构是否改动等。并将看房结果形成记录，由双方签字确认。