专业解读

2014年12月22日国务院公布了《不动产登记暂行条例》，该条例将于2015年3月1日起施行。该条例对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等内容均作出了相应的规定，为此，北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队现结合相关信息从不动产登记的类型角度做下相关说明：

根据《物权法》、《土地登记办法》、《房屋登记办法》等相关法律法规的规定，不动产登记的类型主要包括：不动产首次登记、变更登记、转移登记以及注销登记；其他特殊登记类型包括更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。

（1）首次登记。不动产首次登记作为一种登记类型，是本次《暂行条例》的首创。在《暂行条例》出台之前，存在着土地总登记、初始登记、设立登记等相关登记类型，名称和内涵并不统一，而该条例将其统一归纳为了“首次登记”。

（2）变更登记。当不动产权利人的姓名或者不动产坐落等发生变化时，权利人就应当向不动产登记机构申请变更登记。变更登记的主要情形包括：权利人姓名或者名称变更的；不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债权额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的；法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

（3）转移登记。转移登记主要针对不动产权属发生转移的情况，这是各种不动产权利登记中最为普遍的一种登记类型。主要情形包括：买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的；以不动产作价出资（入股）的；法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权属发生转移的；不动产分割、合并导致权属发生转移的；共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的；因主债权转移引起不动产抵押权转移的；因需役地不动产权利转移引起地役权转移的；法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

（4）注销登记。不动产权利灭失的，权利人申请注销登记。注销登记在各种不动产登记中已经普遍存在。注销登记主要包括申请注销登记和嘱托注销登记两种情形。申请注销登记的情形主要包括：因自然灾害等原因导致不动产灭失的；权利人放弃不动产权利的；不动产权利终止的；法律、行政法规规定的其他情形。嘱托注销登记的情形主要包括：依法收回国有土地、海域等不动产权利的；依法征收、没收不动产的；因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消灭，当事人未办理注销登记的；法律、行政法规规定的其他情形。

（5）更正登记。更正登记一般是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的行为。《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”更正登记是《物权法》确定的一项新的登记类型，在日常登记实践中普遍存在。不动产登记工作实践中，由于各种原因难以避免地会出现各种错误，创设更正登记制度原因就在于通过规范纠正登记错误的程序，达到合法纠正登记错误之目的。《土地登记办法》和《房屋登记办法》也都对更正登记制度作出了更具有操作性的规定。

（6）异议登记。异议登记是指登记机构将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议申请记载于不动产登记簿的行为。异议登记是《物权法》规定的一项新的不动产登记制度，《土地登记办法》和《房屋登记办法》对此制度进一步进行了明确的规定。

（7）预告登记。预告登记是为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

（8）查封登记。在民事诉讼中，查封是人民法院为限制债务人处分其财产而最常采用的一种强制措施。在刑事诉讼中，公安、检察机关为了侦查案件的需要，也可以对犯罪嫌疑人的财产进行查封。查封既可以适用于动产，也可以适用于不动产。对于动产的查封，一般是在查封标的之上加贴封条，以起到公示之作用；而对于不动产，除了采取张贴封条的方式外，更重要的是应当到不动产登记机构办理查封登记手续，否则，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封行为。因为不动产以登记作为公示的手段。由此可见，查封登记，是指不动产登记机构根据人民法院等提供的查封裁定书和协助执行通知书，将查封的情况在不动产登记簿上加以记载的行为。

（9）其他登记。《信托法》第十条规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”在实践中，2006年6月，银监会批准在浦东新区设立上海信托登记中心，从事信托财产登记的试点和探索。登记类型包括了初始登记、更正登记、变更登记、终止登记等类型。考虑到目前信托登记还在研究和探索中，全国性的不动产信托登记管理办法尚未出台，立法时机尚不成熟，因此《暂行条例》对此并未作出规定。