专业解读

对于经济组织以外的个人或单位而言，如果想要承包集体土地，在实践中通常会遭遇很大的法律风险。这主要是由于承包人未履行严格的法律手续造成的。按照我国目前有效法律，经济组织以外的个人或单位承包集体土地必须经过集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准。此系法定程序，如果缺少这些程序，承包合同或出租合同将无效。北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队现将涉及此部分的中央层面及北京地方层面法律规定予以汇总，供大家参考。

1、《中华人民共和国土地管理法》第15条：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”

2、《中华人民共和国农村土地承包法》第48条：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”

3、《北京市高级人民法院审理民商事案件若干问题的解答之五（试行）》第48条：“农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包时，未经乡（镇）政府的批准，是否影响合同的效力？农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，在一审法庭辩论终结前仍未报经乡（镇）政府批准的，应认定承包合同未生效。发包人是将承包合同报经乡（镇）政府批准的义务人。问题解答48．《农村土地承包法》第四十八条规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。应认为此条规定的内容属于法律的强制性规定。”

4、《北京市高级人民法院关于审理农村土地承包纠纷案件若干问题的指导意见(试行)》第6条规定：“对已经受理的村民主张村集体经济组织或村民委员会与村集体组织以外第三方签订土地承包（租赁）合同因未履行民主程序，要求确认合同无效的案件，应以村民个人为原告、村集体经济组织或村民委员会为被告、村集体组织以外的承包人（租赁人）为第三人。但采取招标、拍卖、公开协商等方式签订的土地承包合同除外。案件审理的处理原则：（1）首先应注重调解工作，促使享有土地承包经营权的村民与现承包方签订土地流转合同，通过规范流转程序，明确双方权利义务关系；（2）通过修订承包合同内容、提高租金的等方法，在保护村民合法权益的前提下，维护合同关系的稳定；（3）确实违反民主议定程序，且双方协商不成的，应按照《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条规定，确认合同无效。同时，注意区分过错责任，在原承包户反诉请求赔偿损失的前提下，对原承包方的合理投入及预期利益要予以保护。”