专业解读

我国《民法典》的创新之处之一，在于增加了“居住权”这一新型的用益物权。《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

设立居住权制度立法层面意义在于“房子是用来住的，不是用来炒的”理念的回应，也是国家对养老问题、住房问题等现实问题的关照。

那何种情形下适用比较恰当，适用居住权时应注意哪些问题呢？详细请看如下：

一、居住权常适用情形

居住权作为用益物权具有特殊性，即居住权人对于权利的客体——住宅享有占有和使用的权利，居住权不能转让、继承。相当于房屋所有权之外，新设立“居住权”，居住权采用登记发生主义。居住权与租赁权相似，但租赁权是债权，而居住权是物权，性质截然不同。

案例一：A某与B某夫妻名下有2套房产，有2个儿子。儿子结婚，作为儿子的父母打算要给2个儿子准备婚房，但是又担心所有房子转移至儿子名下，儿子结婚生子后身不由己的事情会发生，或者有一方先去世，担心自己老伴没地方住等等顾虑。

解决方案：此种情况下，与儿子设定居住权，可以通过合同方式设立，也可以通过遗嘱方式设立。

依据遗嘱方式设立居住权，包括遗嘱继承和遗赠。

遗嘱继承方式设立：房屋所有权人可以在遗嘱中对死后房屋作为遗产的使用问题，为法定继承人中的一人或者数人设定居住权，但须留出适当房屋由其配偶终身居住。

对遗嘱继承获得居住权的，应以遗嘱有效为前提。遗嘱的效力问题事关重要，无论是自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、录音录像遗嘱、口头遗嘱、公证遗嘱均应确保合法有效，才能产生遗嘱的效力。

依据遗赠的方式设立：房屋所有权人可以在遗嘱中，为法定继承人之外的人设定居住权。例如，遗嘱指定将自己所有的房屋中的一部分，让自己的保姆终身或者非终身居住。

案例二：A某与B某打算离婚，夫妻名下有一套房产。双方针对房屋所有权归属有争议，屡次协商未果。

解决方案：双方协议离婚或诉讼离婚进入调解阶段时约定，离婚后的房屋所有权一方所有，另一方对其中的一部分房屋享有一定期限或者终身的居住权。

案例三：男女结婚，一方婚前已购买房屋，另一方要求结婚后加名。要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。

解决方案：可以运用居住权，要求加名的一方设立居住权，所有权自己拥有。由此操作使得没有所有权的一方有安全感，两全其美。

二、居住权的设立

《民法典》第368条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

居住权是用益物权，对其设立采用登记发生主义。因此当事人双方在合同中明确约定双方共同办理居住权登记的时间以及一方不配合办理登记的违约责任，确保居住权设立的实现。

三、居住权的消灭

《民法典》第371条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

因此，在现有二手房交易过程中，买房人交易前必须尽调所售房屋明确的权属、是否存在司法查封、以及房屋上设立抵押、居住权情况，防止出现“房子归你，但你住不了”的情形。

《民法典》为老百姓在离婚、赡养、继承等多种场景下的住房需求提供了新的法律武器，只有正确理解居住权的法律规定，在适当的情形下以有效方式设立居住权，才能在风险到来时，维护自身合法权益。

作者简介

崔月梅
北京市道可特（深圳）律师事务所主管律师

业务领域：民商事法律事务，包括但不限于房地产、金融公司、婚姻家事等领域

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