专业解读

摘要：2016年11月30日，最高人民法院公布的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》明确一房数卖，产权归属的顺位。北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队通过我国现行法律和相关学说，并结合司法案例浅析一房数卖情况下房屋所有的归属。  

【案例】

北京市二中院（2015）二中民终字第04077号房屋买卖合同纠纷中贾某持孙某出具的公证委托书，通过房地产中介公司与柴某就买卖位于北京市大兴区一套房屋达成一致意见。当日，柴某交纳了定金20万元。次日，双方在房地产中介公司工作人员的主持下，签订《北京市存量房屋买卖合同》。在合同履行过程中，孙某将诉争房屋另行出售给张某并已经实际交付。故，向法院起诉，主张孙某应协助其办理诉争房屋的解除抵押登记手续，并将诉争房屋过户至其名下并交付房屋，同时张某也另诉至法院要求孙某继续履行合同。

【争议焦点】

案涉房屋产权归属问题。

【法院判决】

一审法院认定：“本案为典型的一房二卖”，“现柴某、张某均主张继续履行合同，故本案的首要争议焦点在于应当支持哪份合同的继续履行。根据我国现行法律法规及民事审判实践，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的情况下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应当按照以下顺序确定履行合同的买受人：1、已经办理房屋所有权转移登记的；2、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；3、均未办理房屋所有权转移登记，又未实际合法占有房屋的，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。”        

本案中，诉争房屋的所有权尚未转移到买受人名下。故法院就实际合法占有房屋问题，法院进行了查证：“张某主张房屋已经交付其使用，但是其与孙某的合同约定：过户当日乙方（张某）支付剩余购房款430万元，甲方（孙某）在收到乙方（张某）全部房款7日内交房。张某主张的房屋交付时间与合同约定不一致。张某主张在2013年7月份知道诉争房屋存在纠纷，在该日期之前其仅支付定金80万元，交纳物业费的时间、更换锁芯的时间、支付首付款50万元的时间亦在知道诉争房屋存在纠纷之后，故即使张某现在占有诉争房屋，亦不宜认定为实际合法占有房屋。” 

综合考虑上述情节及全案情况，最终一审法院认定：“支持柴某所提出的继续履行合同的诉讼请求更为公平合理，更符合诚实信用原则。”二审法院支持一审法院观点，维持了原判。

【评析】

一房数卖情况下产权归属的顺位问题在民事审判实践中已有裁判规则，如、南充市中级人民法院（2014）南中法民终字第171号民事判决书、武汉市新洲区人民法院（2015）鄂新洲邾民商初字第00072号民事判决书、、桂林市中级人民法院（2013）桂市民四终字第376号、（2014）桂市民四终字第373号判决书等都认可审判实践中就一房数卖情况下产权归属的顺位问题的裁判规则。本案中，一审法院在适用审判实践的裁判规则的同时，对“实际合法占有房屋”要件，综合考虑各方买受人实际付款数额多少及先后等情况经行了查证和分析，使得判决更为公平合理，更符合诚实信用原则。