专业解读

摘要：2015年以来一线城市房价持续上涨，可部分房企因为随高房价伴随的高额的土地增值税负担，企业利润大打折扣。人们广泛接受的观点是通过股权转让方式转让房地产，可以暂免征收土地增值税，降低企业的税负承担，但暂免征收并非不征收，况且，转让股权方式转让房地产有可能让企业落入沉重的税负“陷阱”。

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），土地增值税税率为四级超率累进税率（依增值率大小适用30%——60%的不同税率），可以说土地增值税因税率高造成的税负之高、扣除项目之繁杂带来的计算之复杂为所有税种之最。

实务中，在非房地产企业中，关于税务机关是否有权对涉及房地产的股权转让征收土地增值税没有明确的税法依据。《中华人民共和国土地增值税暂行条例(2011修订)》（国务院令第588号 ）及其实施细则没有赋予税务机关改变交易性质来进行纳税调整的权利，但《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）（以下简称“财税[2015]5号文”）及其他法律法规也并没有对股权转让涉及到土地、房屋的明确规定不征收土地增值税，在这个话题上，人们常谈及国税总局的几个批复，国税局对广西、天津地区的以股权转让名义转让土地使用权、房屋的交易进行批复，征收土地增值税，但批复仅转发请示之地，仅针对特定主体，在全国范围内，仅具有借鉴参考意义。即，在股权转让中，由于缺乏明确的法律规定，各地执法不一，不能否定税务机关依据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号）征收土地增值税可能性，股权转让涉及占比较大的房地产资产存在土地增值税纳税风险及税企纠纷的可能性。

即便是股权转让当时未发生土地增值税税负负担，但土地增值税税额因沉重的四级累进税率以及该税种以随流转额、增值率而而生的个性，暂免缴纳的土地增值税会在日后的交易环节中加倍缴纳，不考虑金钱时间成本、商业机会等因素的前提下，股权转让房地产的方式是否能够真正达到节约税收成本还是有待考证的问题。

举例：A企业拟转让拥有的一宗土地使用权，帐面价值为2亿元，在A企业总价值中占有较大比例，B企业拟受让该土地使用权，该土地公允价值2.8亿元，为降低税负，拟采用股权收购方式，两企业股东达成协议，B企业以2.8亿购入A企业100%股权。

如果采取土地使用权直接转让方式，需要减去扣除项目计算出增值额、增值率缴纳土地增值税，还要缴纳营业税、契税，如采用股权转让方式，则土地增值税有可能被暂免征收，且免征营业税、契税。但是，在后续经营中，该地块很可能会发生流转，再次发生流转时，缴纳土地增值税计算增值额时，要以交易当时的公允价增值减去扣除项目，扣除项目的基础部分之一为土地使用权的取得成本，只能依2亿计算，即A、B企业交易时土地的增值额要到土地再次流转时缴纳土地增值税，土地是稀缺资源，未来的公允价值与A、B企业交易时土地的账面价值很可能相去甚远，加上土地增值税税率之高为众税种之首等因素，则，A、B企业交易暂免征收土地增值税长期来看未必优惠。如果加上采用股权支付争取到了企业所得税特殊性税务处理的话，则企业未来的税务负担是非常沉重的。

综上，股权转让涉及房地产资产时要斟酌交易的具体情形所涉及的所有税种，特别是应该兼顾所得税、土地增值税，综合考量商业机会、交易金的时间价值、税收递延的优惠程度、税收负担转嫁以及企业现金流的实际状况等因素采取适宜的税收筹划。