专业解读

摘要：房地产开发企业在项目开发过程中未能按照《商品房买卖合同》约定的期限完成商品房交付的，要承担逾期交房的违约责任。如果逾期交付是因城市规划设计调整所致的，房地产开发企业是否要承担违约责任呢？北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队通过现行法律法规及司法案例对此问题进行探究。

【案情】

江苏省高级人民法院（2014）苏审二民申字第0804号姜某与某投资置业公司商品房销售合同纠纷再审案件中姜某与某投资置业公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：“1）姜某购买某投资置业公司开发的商品房一套。2）出卖人应当在房屋交付后的90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，每逾期一天按总房款的万分之一赔付，逾期60天后按逾期交房处理。”合同签订后，姜某按约付清房款，某投资置业公司按期向姜小林交付了房屋，并办理了23#楼《竣工验收备案表》，但因政府调整高压线建设项目和实施江都舜天路改造拓宽致使小区面积批文的迟延取得，影响了房屋权属登记备案时间。故，姜某向法院主张投资置业公司违约，应承担违约责任。

【争议焦点】

政府规划调整致使投资置业公司不能按期完成逾期房屋权属登记备案，是否应该承担违约责任。

【法院判决】

一审法院认为：《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”本案中，由于高压线建设项目规划的中途调整和江都舜天路改造拓宽项目规划实施，致小区地块的面积于2012年8月28日才取得土地批文，至此投资置业公司才具备了向有关部门提交办理商品房权属登记的相关条件。综观小区面积批文的迟延取得，并非投资置业公司尽努力所能，而是政府调整高压线建设项目和实施江都舜天路改造拓宽所致。没有土地批文，就无法办理土地分割证，没有土地分割证就无法办理商品房权属证书，所以，应依约依法免除投资置业公司逾期办理权属证书的违约责任。二审法院认为：“城市规划调整，系扬州市政府出台政策所决定，对此，投资置业公司在签订国有土地使用权出让合同以及房屋买卖合同时均无法预见，并非出卖人的原因。关于舜天路拓宽改造，因规划调整属茂远公司不可预见且不可控制的因素，构成不可抗力，对因此原因导致的办证迟延，投资置业公司不应承担违约责任。”再审法院也支持了上述法院的观点，裁定驳回姜某再审申请。

【评析】

依据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”故，是否承担违约责任主要看是否“由出卖人的原因”及“当事人有特殊约定的”。因此，房地产开发企业应在商品房买卖合同中清晰明确地约定买卖双方的合同责任及免责事由，以避免商品房逾期交房后承担违约责任的法律风险。