专业解读

摘要：房地产开发企业在项目开发过程中未能按照《商品房买卖合同》约定的期限完成商品房交付的，要承担逾期交房的违约责任。如果逾期交付是因城市规划设计调整所致的，房地产开发企业是否要承担违约责任呢？北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队通过现行法律法规及司法案例对此问题进行探究。

一、逾期交房概述

《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定可知，在商品房买卖合同中，房地产开发企业主要负有两项合同义务：一是交付房屋，二是转移房屋所有权于买受人。因此，房地产开发企业本应该按照《商品房买卖合同》约定的期限将验收合格的商品房交付买受人完成合同义务，但如果在《商品房买卖合同》未约定：由于受施工、天气原因延误及规划设计变更等各种因素影响而未能在约定的期限将商品房交付买受人使用而发生逾期交房的情况下，房地产开发企业应承担违约责任。

二、城市规划设计调整是否能免责

依据《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”之规定，不可抗力是法定的免责条款。所谓不可抗力，是指合同订立后发生的，当事人订立合同时不能预见的，且不能避免和不能克服的导致合同不能履行或不能按期履行的客观现象。

一般说来，房地产开发企业单方面变更规划，可以视为其对与买受人签订的房屋买卖合同的违约，应当承担相应的违约责任。但因政府行为、政策变化、城市整体规划变更导致商品房规划变更，对房地产开发企业而言具有不可预见性，并没有办法抗拒的，故房地产开发企业可以此原因免责。

三、逾期交房法律风险防范

根据前述因政府行为、政策变化、城市整体规划变更致使商品房逾期交房的，房地产开发企业可以免除责任。但，为了避免发生争议应在双方签订的《商品房买卖合同》中，明确约定因政府行为导致小区规划变更的，房地产开发企业不承担违约责任。同时应进一步明确约定因政府行为，导致配套设施不到位，如排水系统，供热系统发生变更或医院学校等配套公用设施未通过政府的审批而需变更规划等情况，均视为不可抗力，在此情形下，房地产开发企业无需承担违约责任。

最后提示房地产开发企业注意，依据《合同法》第一百一十八条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”故，房地产开发企业应当证明不能履行合同的义务直接的原因是不可抗力，且在合理的期限内提供证明，并及时告知购房者，否则也会面临承担违约责任的风险。