专业解读

近年来,由于房价增长过快,房屋限购令等政策在全国各地颁布并实施,同时也出现了购房者借他人之名买房的情况。北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队通过结合法律法规规定及司法案例对借名买房合同效力进行分析探究。

【案例一】：原告徐某因没有北京市户口，故与被告朱某签署了代买房屋协议，借用被告名义与某房地产公司签署了经济适用房销售合同。其后，原告支付了全部房款后以被告名义办理了房屋产权证，并一直居住至今。期间，原告多次与被告协商要求其过户，但被告一直借故拖延，故原告诉至法院，要求被告将涉案房屋过去至原告名下。一审法院认为，原告与被告之间存在借名买房的事实依据代买房屋协议签字存在瑕疵，原告无法举证代买房屋协议的真实性，故对原告依据代买房屋协议要求过户的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。原告不服提出上诉。二审法院认为，通过查明事实，确定原告与被告之间存在借名买房的事实。但由于原告没有北京市户口，也不在北京缴纳社会保险，故即使双方存在借名购房约定有效，根据北京市的限购政策，也无法为其办理过户手续，故驳回原告诉讼请求。

【案例二】：被告王某和谈某系夫妻关系，已拥有2套房屋，为规避2011年无锡市政府出台的贯彻国务院房地产调控政策：“对于已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停在本市十四区向其售房。违反规定的，不予办理房地产登记。”两被告以其儿子王某某名义与原告某房地产公司签署商品房买卖合同，并支付了首付款。其后，被告一直未支付尾款，原告主张解除合同，并要求被告支付违约金。本案对于合同是否有效进行了认定，一审法院认为，中央宏观调控政策及地方政府配套规定中的限购条款并非法律、行政法规禁止性规定，并不导致合同的无效。二审法院认可一审法院观点，认为限购政策限制的是房屋产权的过户登记，未明确规定违反政策规定的后果是买卖合同无效；继续履行合同的付款、交付房屋等内容亦不算是国家和社会公共利益；并且，在限制登记的情形消失，房屋仍然可以办理过户登记，故合同有效。

【评析】：从案例一中可以看出，经济适用房是国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难而提供的政策性住房，对户籍及社保缴纳有相应的要求。不具备购房资格的人借用他人名义购买该类房屋的行为损害了社会公共利益。根据北京市高级人民法院指导意见，对于借名购买经济适用房协议的效力以确认无效为原则。而案例二，商品房买卖是一种市场交易，在不违反法律或政策性规定的情况下，一般认定为有效。并且，借名人在房屋已具备产权过户转移登记现实条件的情况下，可以要求出借人将房屋登记变更至自己名下。