专业解读

商品房买卖市场持续升温，有关商品房的各种纠纷亦是频发。北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队结合司法案例的对我国商业住小区会所所有权归属的判断标准进行进一步探究。

案情

温州市中院（2016）03民终1209号案件中，某地产开发公司开发建设一住宅小区，经市建设局批复，核定会所面积为2530平方米（含居委会200平方米、物业管理用房500平方米、物业经营用房600平方米、活动用房1190平方米、配线房40平方米）。房屋竣工后，某地产开发公司销售小区住宅，并与购房人签订的《商品房买卖合同》，约定：“1）该商品房所在小区的幼儿园、地下车库、会所的产权归出卖人所有；2）合同附件二中对该商品房公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成进行说明。”其后，某地产开发有限公司向市房屋登记中心申请对上述会所进行所有权登记，该中心已受理申请并在小区进行公示，小区业主大会就会所的权属问题诉至法院。

审判规则

一审法院认为，在目前相关法律法规对小区会所未作明确界定，亦未对权属专门规定的情况下，关于住宅小区会所的权属应当根据双方的合同约定及谁投资谁收益的原则确认。小区业主大会以小区商品房售价高于周边小区商品房为由主张涉案会所建设成本已纳入小区商品房售价中，并据此推断涉案会所属业主所有，没有依据。涉案会所系某房地产开发有限公司投资建设，且其与购房人在《商品房买卖合同》中已对小区会所的权属有明确约定，合同同时约定公共部分分摊面积不含会所，上述约定不违反法律、法规的禁止性规定，应认定为合法有效，可视为双方当事人对小区会所权属问题达成合意。故驳回小区业主大会的诉讼请求。

二审法院支持了一审法院的判决，认为：诉争会所虽配套用房报建，并经有关行政部门审批，但行政部门的审批对诉争会所的所有权归属不具有证明力。地产开发公司在与购房者签订的《商品房买卖合同》中已经明确约定诉争会所的所有权归出卖人所有，该约定不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，当事人应遵照协议履行。

评析

确认小区内会所权属应依据是否办理权属证、合同是否做出约定、建设成本分摊等情况具体分析。如果小区会所的房屋已经房产部门登记并颁发产权证，应以登记为准。如果没有办理产权登记，开发商与业主在商品房买卖合同中作出约定的，应依据合同约定确定小区会所的权属。

在既没有产权证又没有合同约定时，不能简单以房价高低判断小区内会所的权属，而应从举证角度来判断。住宅小区会所所有权归属应该看其建设成本是否计入房地产开发项目的成本，计入的话归业主共有，不计入的话归开发商所有。如果，开发商就小区会所单独立项、报批并且建设成本与小区内出售给业主的房屋分开核算，并提供相应证据，小区会所的产权应归属于开发商。