专业解读

摘要：商品房买卖市场持续升温，有关商品房的各种纠纷亦是频发。北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队通过我国现行立法和相关学说，并结合司法案例的对我国商业住小区会所所有权归属的判断标准进行探究。

一、小区会所的定义

“小区会所”是一种社会俗称，来源于香港，在居民小区中修建的供居民休闲、娱乐以及商务活动之用的场所，比如餐饮、游泳、网球、桑拿、商务中心等。根据我国《城市居住区规划设计规范》（2002年版）第6部分公共服务设施中第6.0.1、6.0.3、6.0.5的强制性条款的规定，居住区公共服务设施（也称配套公建），应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。据此，我们认为，“会所”仅指居住区公共服务设施中的“商业服务”设施。

二、小区会所的产权归属

《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”但是并未明确小区会所所有权归属。并且，《物权法（草案）》曾经规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”但在向社会征求意见之后，全国人大法律委员会再次研究认为：从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定予以删除。
故，在实践中，对于开发商与购房人在房屋销售合同中已对小区会所的权属有明确约定，可视为双方当事人对小区会所权属问题达成的合意，只要该约定不违反法律、法规的禁止性规定，应当从其约定来确定小区会所的所有权人。或者开发商与购房人在房屋销售合同虽然没有约定，但是小区会所已经房产部门登记并颁发产权证书的，应以登记为准。
但对于如果无约定又没有产权登记的情况下应该怎么处理学者们并无统一的意见。一种观点认为，小区会所是商品房的配套设施，其本意是给业主使用的，所有权理应归全体业主所有，否则势必将造成所有权与使用权上的不一致。另一种观点则认为，对于小区会所的所有权问题应当区别对待，如果开发商在开发建设过程中将会所作为独立产权单独报建，会所的权属应当归开发商所有；如果开发商将会所作为公建配套报建，且会所的面积也计入共用分摊面积的，会所的产权应当归小区业主共同所有。

笔者较为认同第二种观点，住宅小区会所所有权归属应该看其建设成本是否计入房地产开发项目的成本，计入的话归业主共有，不计入的话归开发商所有。如果，开发商就小区会所单独立项、报批并且建设成本与小区内出售给业主的房屋分开核算，并提供相应证据，小区会所的产权应归属于开发商。

三、如何避免小区会所归属不清，减少纠纷

避免小区会所归属纠纷要注重三个方面的法律问题：一是开发商与购房人在房屋销售合同中对小区会所的权属要有明确约定，并且，避免在商品房的销售广告和宣传资料中出现与房屋销售合同相反的权属条款。二是开发商就小区会所应单独立项、报批并且建设成本与小区内出售给业主的房屋分开核算，并保存小区会所的建筑面积是否计入公摊面积等相关资料。三是避免在房屋销售合同、销售广告及宣传资料中限定会所的经营方式和功能。防止在房屋交付后因实际情况的变动，需要改变小区会所的经营服务方式和服务功能而造成不必要的纠纷。