专业解读

摘要：司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认定合同有效。但与非本集体经济组织成员签订的农村房屋买卖合同，因案情的差异性各地法院对于合同效力的认定不尽相同。北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队以各地法院的案例来分析几种特殊情况下农村房屋买卖合同的效力。

农村房屋买卖合同无效认定的主要依据是《土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地。”及第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”

案情一、连环买卖，也适用与非本集体经济组织成员签订的农村房屋买卖合同无效的规则。

北京市第三中级人民法院某案件中高某A将其所有的农村房屋卖给本村王某，王某又将其卖给本村李某，李某再将涉案房屋卖给非本村王某，王某又把该房屋卖给非本村高某B。法院最终认定即使经过多次买卖，但宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，根据相关法律规定禁止转让。因李某是农村房屋买卖合同中最后一个本村村民，故其后的买卖合同因违反法律强制性规定而无效。

案情二、卖方现已非农村户籍，依然可以主张原农村房屋买卖合同无效

北京市第一中级人民法院某案件中张某A原系延庆区村民。1999年，将其所有的农村房屋出售给非本村村民张某B。2004年3月，张某A转为非农业户籍。法院最终认定虽然张某A转为非农业户籍，但双方之间的房屋买卖行为，侵犯了集体经济组织的利益，该行为违反相关法律法规的强制性规定，应属无效。

案情三、合同无效应自始无效，不适用最长诉讼时效期间20年。

北京市平谷区人民法院某案件中原告将其所有的农村房屋出卖给非本村的康某某，法院认定原告与被告康某某之间的房屋买卖合同签订于2001年，违反了1999年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》及国务院相关政策的规定，应属无效，且合同无效应自始无效，故被告主张原告的起诉已超过二十年不应予以保护的答辩意见本院不予采纳。

案情四、最终取得农村房屋的主体与首次出卖房屋的主体为同一集体经济组织成员，其可以取得农村房屋。

北京市平谷区人民法院某案件中王某A将其所有的农村房屋出售给非本村村民王某B，后王某B又将涉案房屋转让给王某A同村的谢某某。法院认定王某A与王某B签订的房屋买卖合同因违反了土地管理强制性规定，本应认定为无效，但王某B就同一房屋再次与谢某某签订了房屋买卖协议，因谢某某属于本集体经济组织成员，故王某B与谢某某之间签订的房屋买卖协议弥补了王某A与王某B之间协议的违法性。

案情五、非本集体经济组织成员签订的农村房屋买卖合同无效，但是，对双方认可拆迁补偿分配予以认可。

北京市第二中级人民法院某民事二审案件中张某某将其农村房屋的使用权出售给非本村马某某，张某某不得干涉马某某使用，此院及房屋如遇拆迁，双方各占全部补偿的50%，包括回迁房及现金。后遇拆迁，马某某与张某某签订欠条一份，再次约定，上述房屋拆迁，双方各占全部补偿的50%。法院认定农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非本集体经济组织成员。故马某某与张某某签订的农村宅基地使用权买卖合同因违反土地管理法的强制性规定，应属无效。但是，该份欠条名为欠条，实际上是双方在拆迁之后达成的拆迁利益分配方案，是双方关于拆迁利益划分协商的结果。既然该案双方当事人在涉案宅基地及房屋拆迁之后，关于拆迁利益的划分已经达成协议，故双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。